Chi tiết bài viết

"Lý do Giá Bất động sản Việt Nam Tách rời Giá trị Thực"

Phân tích nguyên nhân sâu xa khiến giá nhà ở tại các đô thị lớn của Việt Nam leo thang phi mã, tạo ra hệ số chênh lệch giữa giá nhà/thu nhập thuộc nhóm cao nhất khu vực, đẩy người mua ở thực, kể cả tầng lớp khá giả, vào thế khó.

Cơ cấu chi phí và sự méo mó thị trường đang tạo ra bốn nhóm áp lực chính đẩy giá thành sản phẩm cuối cùng lên cao:

Chi phí Đầu vào Tăng Nóng & Gánh nặng Tiền sử dụng đất

Đây là yếu tố cấu thành chi phí cốt lõi nhất, đại diện cho chi phí sản xuất:

• Giá đất tiệm cận thị trường: Việc áp dụng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường khiến hầu hết các tỉnh thành điều chỉnh giá đất tăng, làm đội chi phí đầu vào của dự án.

• Chi phí Xây dựng: Giá vật liệu xây dựng (sắt, cát, xi măng) và chi phí nhân công tăng mạnh, chiếm tới 70%-80% giá thành công trình.

• Gánh nặng Tiền Sử dụng đất (TSDĐ): Đây là cấu phần gây tranh cãi nhất. Việc tính TSDĐ quá cao, không ghi nhận đầy đủ các chi phí thực tế doanh nghiệp đã bỏ ra (như chi phí lãi vay, chi phí dự phòng rủi ro), khiến chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao vô lý, và người mua cuối cùng phải gánh chịu.

Tắc nghẽn Nguồn cung do Pháp lý

Thị trường đang thiếu nguồn cung trầm trọng, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu (cung cao cấp quá nhiều, cung bình dân nhỏ giọt).

• Vướng mắc Pháp lý: Sự chồng chéo và kéo dài của thủ tục pháp lý, cùng với việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn luật, khiến nhiều dự án bị "đứng hình", làm nguồn cung khan hiếm và đẩy giá nhà hiện hữu lên.

Sóng ảo từ Đầu cơ và Thổi giá

Các yếu tố phi sản xuất, mang tính thao túng thị trường:

• Đầu cơ làm giá: Giới đầu cơ và môi giới thiếu chuyên nghiệp lợi dụng tâm lý đám đông, thông đồng làm giá, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch.

• Thiết lập Mặt bằng giá ảo: Chiêu trò đấu giá đất với giá trúng thầu cao bất thường rồi bỏ cọc, nhằm mục đích tạo ra một mức giá tham chiếu ảo mới cho các khu vực lân cận, làm tăng chi phí triển khai dự án cho các nhà đầu tư chân chính.

• Chiến lược Tăng giá: Chủ đầu tư áp dụng chiến lược tăng giá theo đợt mở bán (5-10% mỗi đợt) để tạo cảm giác có lợi nhuận, thu hút nhà đầu tư, nhưng đẩy rủi ro cho người mua ở thực.

Bất động sản là Kênh Trú ẩn Vốn

• Dòng tiền Tìm nơi Trú ẩn: Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác (chứng khoán, vàng) có nhiều biến động, bất động sản trở thành kênh trú ẩn tài sản an toàn. Xu hướng này thúc đẩy một lượng lớn dòng tiền đổ vào nhà đất, tăng nhu cầu tích trữ/đầu tư, tạo thêm lực đẩy khiến mặt bằng giá chung bị thiết lập ở mức cao mới.